سرمایه گذاری بر روی زمین

هنگامی که میخواهید سرمایه‌گذاری موفقی داشته باشید سوالات زیادی تو ذهن شما رد میشوند مثل چه اصول مهمی در سرمایه گذاری بر روی زمین وجود دارد؟راه‌های کسب درآمد با خرید و فروش خانه و زمین کدامند ؟در کدام حوزه از بخش املاک سرمایه‌گذاری کنیم ؟ چگونه می توان از رکود بازار مسکن در امان ماند ؟

در این بخش با شما قرار است راجب نکات مهم و مفید برای سرمایه گذاری مناسب صحبت کنیم .

سرمایه‌گذاری بر روی ملک یکی از رایج ترین سرمایه‌گذاری ها میباشد به این علت که اکثر افراد اولین موردی که به ذهنشان می اید استفاده از سرمایه خود برای خرید زمین میباشد تا در صورت افزایش قیمت به علت تورم و تحولات سیاسی و اقتصادی سود خوبی کرده باشند . بازار مسکن بازاری میباشد که اکثر مواقع پا به پای تورم افزایش قیمت داشته است. ولی برای کسانی که به تازگی میخواهند در این بازار وارد شوند فاکتور هایی وجود دارد برای سرمایه گذاری بهتر در بازار خرید و فروش زمین .

مدیریت کردن بودجه ی خود برای سرمایه گذاری در خرید زمین
مورد اولی که باید رعایت کنید و اصلا سمتش نرید خرید خانه و زمین برای سرمایه‌گذاری با قرض و بدهی میباشد پس مدیریت بودجه ی خودت یکی از نکات مهم و کلیدی میباشد که باید آن را رعایت کنید و پول نقد کافی برای خرید زمین داشته باشید . اگر هم وام مسکن گرفته اید باید از این که قادر به پرداخت آن میباشید مطمعن باشید و به فکر دراوردن هزینش از طریق اجاره نباشید .

به دو دلیل اجاره دادن زمین اشتباه میباشد .

1_ سپردن خانه دست مستاجر بدون هزینه

2_ ممکن است مدت ها مستاجر برای شما پیدا نشود و این سرمایه‌گذاری شما تبدیل به شکست بزرگی شود .  

در نظر گرفتن تمامی هزینه ها برای شروع سرمایه گذاری بر روی زمین ، بدون در نظر گرفتن هزینه های جانبی مثل پرداخت مالیات،عوارض ، هزینه نگهداری و تعمیرات ممکن است باعث شود که شما به کمبود بودجه برخورد کنید .

همانطور که میدانید این موارد علاوه بر انرژی وقت و انرژی شما را هم صرف میکند . بنابراین هنگام خرید زمین و بررسی تمامی موارد هزینه های جانبی را نیز حتما بررسی کنید . در املاک با سرمایه‌گذاری‌های کوچک شروع کنید . برای شروع سرمایه‌گذاری در بخش املاک لازم نیست که تمام بودجه خود را صرف خرید چند واحد خانه‌ی بزرگ و یا زمین با متراژ بالا کنید. می‌توانید با خرید یک واحد آپارتمان دوبلکس شروع کنید و طبقه پایین را اجاره دهید و طبقه بالا را خودتان ساکن شوید .

از کجا بفهمیم که چه زمانی بازار املاک صعود و چه زمانی افول می‌کند ؟
اکثر مردم ایران به بازار املاک اطمینان ندارند و معتقدند که قیمت املاک در نهایت خواهد شکست . طبق آمار چیزی حدود ۵۸ درصد از مردم اعتقاد دارند که حباب قیمت‌های نجومی مسکن و زمین در ایران تا سال ۱۴۰۰ خواهد شکست و قیمت‌ها به ارزش اصلی ملک نزدیک‌تر خواهد شد . به‌این‌ترتیب ۸۸ درصد مردم هنوز مطمئن نیستند که آیا زمان مناسبی برای خرید خانه و زمین است یا نه ؟

استعلامات لازم برای خرید زمین
همه ما به کار خود مشغولیم و وقتی تصمیم به خرید زمین ، یا ملک تجاری می گیریم ، کمتر به این فکر می‌کنیم که ممکن است چه گرفتاری‌هایی برایمان پیش بیاید . بنابراین آشنایی با قوانین حاکم بر این بازار به خصوص قوانین خرید زمین ، به ما کمک می کند تا خرید مطمئن تری داشته باشیم . یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است . برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید .

نکته بسیار مهمی که حتما آن را باید بررسی کنید و مطمئن شوید این است که :

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحا گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید .

استعلامات دیگری که در هنگام خرید زمین باید به انها اگاه باشید و پیگیر ان ها باشید مواردی مانند :

استعلام دارایی و شهرداری و ثبت در صورت مسکونه و در بافت شهری بودن زمین

استعلام جهاد کشاورزی اگر دربات باغی زراعی و غیر باشد . 

نکات مهم در خرید زمین
1. خانه و یا زمین هایی که در اطراف اتوبان ها و خیابان های اصلی قرار دارند، با آلودگی صوتی زیادی مواجه‌اند. پس اگر از آن دسته افرادی هستید که می خواهید خانه در سکوت کامل باشد ، باید از خرید این خانه ها خودداری کنید . همچنین زمین هایی که در این موقعیت قرار دارند ، آینده خوبی نخواهند داشت .

2. کیفیت و فشار آب و برق از جمله موارد مهمی است که حتما پیش از خرید زمین باید بررسی شود .

3. به حجم ترافیک محل زمین توجه کنید . اگر مکانی که زمین مورد نظر در آن واقع شده است پرترافیک باشد ، همیشه برای دسترسی به خانه در عذاب خواهید بود . 

4. بهترین زمان خرید زمین، اوایل رونق بازار مسکن است .

5. بعد از پرداخت هزینه کمیسیون املاک، حتما رسید دریافت کنید .

6. به هیچ عنوان خرید و فروش خانه را خودتان انجام ندهید و برای این کار از مشاورین املاک مطمئن کمک بگیرید .

7. مراحل پرداخت پول به فروشنده باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود .

8. اگر خانه ای که خریداری می کنید وراثتی باشد، تمام وراث مطابق با گواهی انحصار وراثت باید حضور داشته باشند .

9. اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده را حتما بررسی کنید .

چگونه زمین بخریم

اشخاص از خرید زمین دو هدف بیشتر ندارند یا زمین بخرند برای ساخت و سکونت ، و یا زمین بخرن برای سرمایه‌گذاری و سود در آینده .

از دیدگاه حقوقی آنچه که بسیار اهمیت دارد این مسئله است که باید حواسمون باشه فورا اقدام به خرید زمین نکنیم و حتما با متخصصین و آشنایان صحبت و پرس و جویی داشته باشیم .

خریدن زمین و ملک آداب و آیین خاصی دارد و نیاز به اطلاعات کافی از منطقه ، موقعیت زمین ، آینده آن ، کاربری زمین، موانع قانونی ، شناسایی مالک واقعی ، کسب اطلاع از شورای محل، پرس وجو از معتمدین محلی، و خیلی چیزهای دیگر که تازه باعث میشود شما قدم اول یعنی تصمیم به خرید زمین بگیرید . در مرحله بعدی نوبت به مذاکره با فروشنده زمین و رسیدن به توافق و نقطه مشترک میرسد . در مرحله سوم به مهمترین قسمت معامله یعنی نوشتن قرارداد یا تنظیم مبایعه نامه میرسید ، که لازم است در این مرحله یک دستیار حقوقی یا وکیل امور قراردادها را با خود در جلسات مذاکره و عقد قرارداد به همراه داشته باشید . فروشنده ها اکثرا شگردها و تکنیک هایی در قرارداد نویسی استفاده میکنند که نه تنها مدتی بعد از معامله به صورت اتوماتیک قرارداد فسخ می شود ، بلکه پول و سرمایه شما نیز از دست میرود پس یکی از نکات بسیار مهم در خرید زمین توجه به مفاد قرارداد و نکات آن میباشد .

نکات مهم در هنگام خرید زمین برای پیشگیری از کلاه‌برداری

1_ یک ملک مسکونی تازه‌ساز معمولا یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده . گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش می‌رسانند. بنابراین هنگام خرید ملک تازه‌ساز که هنوز سند ندارد به این نکته توجه کنید . سعی کنید هر دو مبایعه نامه را امضا کنند .

2- خانه‌های نوساز که هنوز سند ندارند خطرناک هستند . گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف میلیونها تومان به شهرداری بدهکار است و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد . به شما گفته می‌شود یک‌پنجم پول بابت سند نگهداری می‌شود اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است . اگر خانه‌ای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد هم مشکلاتش معلوم شده و هم سندش تعیین تکلیف شده است . از فروشنده پایان کار شهرداری_گواهی ساختمان بخواهید . اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد حداقل نشان می‌دهد با شهرداری مشکلی ندارد . اگر سوال یا ابهامی داشتید کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید وسری به شهرداری بزنید .

3- اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید .

4- هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است . از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد . این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است .

5-صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت نماید .

6- بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک صادر می‌شود . کد رهگیری صادر شده را از طریق “سامانه ثبت معاملات و املاک ایران” چک کنید . اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند ملک را به فرد دیگری بفروشند . به هیچ وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد رهگیری کاربردی ندارد توجه نکنید .

7- حتما قبل از خرید ملک از همسایه‌ها و بخصوص مستاجرینی که در آن آپارتمان هستند در مورد مشکلات احتمالی ملک، پرس و جو کنید . بررسی کنید فروشنده بابت شارژ و دلایل دیگر به آپارتمان بدهکار نباشد .

8-خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمز دار باقی مبلغ معامله حاضر شود .

9- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر ، حتما از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید .

10- چنانچه فروشنده هستید ، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر ، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلا انجام داده باشید . استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد .

11- چنانچه خریدار هستید ، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ، در حکم عدم حضور شماست .

12- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده ، باید گواهی انحصار وراثت را ببینید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرید و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده بخواهید . 

خرید زمین بهتره یا خانه
یکی از بحث های چالش برانگیز که ممکن است ذهن خریدار را درگیر کند انتخاب مناسب بین خرید آپارتمان و خرید زمین میباشد که بررسی این موضوع نیاز به بررسی جوانب مختلفی دارد .

مواردی که اول از همه به ذهن فرد خریدار میاید میتوان به بودجه فرد، موقعیت مکانی ، نوع خانه یا زمین اشاره کرد .

در چند ساله اخیر شاهد رشد زمین و خانه باهم بوده ایم که در این میان رشد قیمت های زمین چشمگیر تر از رشد قیمت خانه میباشد که حتی خیلی از کارشناسان گفته‌اند دلیل افزایش قیمت خانه ها همین افزایش قیمت زمین است. بنابراین اگر برای سرمایه‌گذاری قصد خرید دارید قطعا خرید زمین برای آینده ی شما بهتر میباشد . اما نکته ای که وجود دارد تمایل بیشتر مردم در این سال ها به آپارتمان نشینی و زندگی در مرکز شهر را دارند باعث شده است که تمایل به خرید خانه بیشتر شود و باعث افزایش قیمت خانه بشود .

نکته ی دیگری که انسان رو در خرید خانه دو به شک می کند مخصوصا برای افرادی که دنبال سرمایه گذاری هستن این است که با بالا رفتن عمرا خانه قیمت آن کاهش خواهد یافت، و در طولانی مدت سرمایه گذاری بر روی زمین به مراتب بهتر خواهد بود . در این میان باید به این نکته نیز توجه کرد که اگر سرمایه شما به گونه ای است که توانایی ساخت و ساز را دارید و یا اگر علاوه بر این ، خانه یا ملک دیگری داشته و قصد خرید مجدد دارید، زمین در مقایسه با خرید خانه پیشنهاد بهتری برای شما خواهد بود . اما در این میان باید در نظر گرفت که اگر در کوتاه مدت قصد فروش زمین خود را داشته باشید ، در مقایسه با خانه خرید و فروش آن روند کند تری خواهد داشت و به عبارتی ، سخت تر از خانه و یا آپارتمان به فروش می رسد که این نکته ای منفی برای زمین می باشد اما در مجموع می توان سرمایه گذاری بر روی زمین را برای طولانی مدت مناسب دانست چرا که همیشه شاهد این افزایش قیمت و سود دهی با وجود رکود در بازار مسکن بوده و خواهیم بود .

بهترین منطقه برای خرید زمین
به عنوان فردی که می‌خواهد یک زمین خریداری کند و سرمایه‌گذاری بهتری را داشته باشد ، علت خرید زمین را برای خودتان شفاف‌سازی کنید . صرفاً به دلیل این که قصد دارید سودآوری بیشتری را به دست آورید این کار را نباید انجام دهید . شاید لازم باشد پروژه ساخت و ساز ویلا راه‌اندازی کنید . در برخی موارد نیاز است که برنامه بلندمدت برای بهره‌برداری از زمینی که قصد خرید آن را دارید ، تدوین کنید . به عنوان یک سرمایه‌گذار باید مشخص کنید که زمین را از کدام مشاور املاک می‌خرید؛ منطقه زمین در کجا قرار دارد و چه ویژگی‌هایی دارد؟!

به عنوان خریدار زمین قبل از انجام معامله باید با انواع زمین اشنا بشنوید . زمین مختلفی وجود دارد از جمله زمین هایی با کاربری صنعتی،مسکونی،زمین اوقاغی و یا زمین موروثی . به هنگام خرید زمین باید آن را از هر جهت به خصوص کاربری زمین کنترل کنید زیر کاربری زمینی ک قصد خرید دارید باید از هر لحاظ قانونی و رسمی باشد . سند زمین را هم کنترل کنید . برای اینکه بهترین منطقه را بتوانید پیدا کنید بهتر است که مکان مورد نظر را از نظر امکانات،مسیرهای دسترسی ، مجوز ساخت و ساز یا بهره برداری بررسی کنید .  که میتوانید در این راستا از متخصصین این موارد کمک بگیرید .

صحبت پایانی
خرید زمین در زمان مناسب و موقعیت مناسب میتواند باعث شود سرمایه گذاری بسیار پرسودی باشد و برعکس در زمان نامناسب و بی دقتی در خیلی از موارد از جمله استعلامات لازم برای خرید زمین ممکن است باعث ورشکستگی و یا حتی کلاهبرداری از شما بشود . 

 امیدواریم با بررسی این مطالب و کسب اطلاعات کافی بتوانید در بهترین زمان ها زمین مناسب خود را بخرید .